KOMŞULUK İLİŞKİLERİ,HAK VE HUKUK KURALLARI
KİRACILARLA İLGİLİ HAK VE HUKUK KURALLARI
- Toplu yaşamın huzur içerisinde sürmesinin sırrı ”iyi komşuluk ilişkileri”nde saklıdır.
- Gayrimenkûllerin kullanılmasında “birbirinin etki alanı içinde” bulunan kişiler “komşu” sayılırlar. Komşu hakkı, mülkün kullanılmasını sınırlayıcı nitelikte bir haktır.
- Medenî Kanun, komşuların tasarruf ve hareket serbestisini bâzı konularda kayıt ve şartlara bağlayarak sınırlamıştır. Maksat; komşudan gelecek zarara karşı mülk sahibini korumaktır.
- Mülk sahipleri, hukuk düzeni sınırları içinde mülkü üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahiptirler. Ancak; bağımsız bölümlerini kullanırken, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine, yönetim plânına, genel hukuk kurallarına, gelenek ve göreneklere uygun davranmak; komşularını tedirgin ve rahatsız edecek ya da zarar verecek davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.
- Her taşınmaz mâliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlandığı oranda katılmak ve katlanmakla yükümlüdür.
- Su, rüzgâr ve diğer doğal güçler etkisiyle ya da rastlantı sonucu komşu mülke giren veya düşen malzemelerin hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına mülk sahibince izin verilmesi zorunludur. Eğer bu eylem sırasında bir zarar oluşmuşsa; mülk sahibi zararının karşılanmasını istemek ve hasar bedeli kendisine ödeninceye kadar o malzemeleri vermemek hakkına sahiptir.
- Başkalarının huzur ve sükûnetini bozacak şekilde gürültüye neden olanlara ”idarî para cezası verilebilir. (Kabahatler Kanunu Md.36)
- Başka bir kimsenin sağlığının zarar göreceği derecede gürültüye neden olan kişilere 2aydan-2yıla kadar hapis veya adlî para cezası verilir.(TCK,Md.183)
- Kat mâliki; dairesinde ani ve yüksek tonda gürültüye sebep olacak işler yaptıracaksa, işe başlamadan önce ’’sağlık sorunu olan aile bireyinin zarar görmemesi için” gereken önlemleri alması hususunda komşusuna/komşularına önceden bilgi verip uyarması gereklidir.
- Site sakinlerinin; hayatın olağan akışı içerisindeki ses ve eylemlerden doğan ve tahammül sınırlarını aşmayan ses, gürültü ve benzeri olgulara karşılıklı olarak ”komşuluk hakkı çerçevesinde” katlanmaları gerekir. Bu bağlamda “zihinsel özürlü bir çocuğun” bu durumundan kaynaklanacak ses ve gürültülerden; makûl ve tahammül edilebilecek düzeyde kaldığı sürece rahatsız olunduğu iddia edilemez. (Yrgty.18.HukukD./30.06.2003 esas,2003/4759,K.2003/5686)
- Kişilerin sırf huzur ve sükûnetini bozmak amacıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi, gürültü yapılması ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikâyeti üzerine faile 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezası (TCK,Md.123)
- İnşaat veya yıkım faaliyeti esnasında, insan hayatı veya beden bütünlüğü açısından gerekli tedbirleri almayan kişi, 3 aydan 1 yıla kadar hapis ya da adlî para cezası ile cezalandırılır. (TCK,Md.176)
- Gözetimi altında bulunan hayvanı başkalarının hayatı veya sağlığı açısından tehlikeli olabilecek şekilde serbest bırakan ya da hayvanın kontrol altına alınmasında ihmal gösteren kişi,6 aya kadar hapis veya adlî para cezasına çarptırılır.(TCK,Md.177)
- Çevreyi kirletenler ve çevreye zarar verenler sebep oldukları kirlenme ve bozulmadan doğan zararlardan dolayı kusur şartı aranmaksızın (Çevre K.Md.28)
- Evsel atık ve artıkları, toplanmasına ve depolanmasına özgü yerler dışına atan kişiye idarî para cezası (Kabahatler K.Md.41/1)
- Komşuluk haklarına uymayanlar hakkında neler yapılabilir?
- İdarî kurul, makam veya kamu görevlilerine başvurulabilir. Örnek; Kabahatler K.Md.36 ya göre başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olanlara kolluk veya belediye zabıta görevlileri tarafından idarî para cezası
- İdarî kurul,makam veya kamu görevlileri, ancak kendi görev alanlarına giren yerlerde işlenen kabahatler dolayısıyla idarî yaptırım kararı vermeye yetkilidir( Kabahatler K.Md.2). Kanunda açık hüküm bulunmayan hallerde ilgili kamu kurum ve kuruluşunun en üst amiri bu konuda yetkilidir.
- Bu konuda Alo Gürültü :176, Alo Zabıta : 153 ve Polis : 155 numaralarına da başvurulabilir.
KİRACILARLA İLGİLİ HAK VE HUKUK KURALLARI
- Kiracılar ile bağımsız bölümlerden herhangi bir şekilde yararlananlar da kat mâliklerinin uyduğu tüm kurallara uymak zorundadırlar. Bu kurallara uymayanlar kat mâlikleriyle birlikte aynı oranda sorumlu olurlar(KMK.Md.18/2).
- Md.20’ye göre kat mâliki payına düşen aidat ve tadilât borcunu ödememişse bu borç kiracıdan istenebilir.Ancak;kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.Yaptığı ödeme kira borcundan düşülür(KMK:Md:22).
- Kanun koyucu, mesken olarak kullanılan ve kat mülkiyetine tâbi olan yerlerde oturanların, herşeyden önce huzur ve sükûn içinde yaşamalarını sağlamayı ve birbirlerini rahatsız edici her türlü davranışlardan kaçınmalarını öngörmüştür (KMK.Md.18,25/a,c ve Yrgty.Hukuk Gn.Krl.nun yerleşmiş içtihadı). Rahatsız edici hareket veya zarar veren eylem, aynı ana gayrimenkulden (taşınmazdan) değil de komşu binalardan birinden geliyorsa; kat mâliklerinden herhangi biri genel hükümlere göre görevli mahkemede dâvâ açabilir.
- Kat mâliklerinden veya kiracılardan herhangi biri, tüm sözlü ve yazılı uyarılara rağmen kurallara uymazsa; Md:33’e göre para cezasına çarptırılması istenir. Bu da sonuç vermezse; kat mâlikleri kurulu toplanır, diğer kat mâliklerinden biri ya da yönetici, ana gayrimenkûlün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dâvâ açarak duruma müdahale edilmesini ve gerekli uyarıda bulunulmasını isteyebilir. Mahkeme huzursuzluğa sebep olanın aleyhinde karar verirse kat mâlikleri kurulu toplanır oy çoğunluğuyla alacakları kararla huzursuzluğa sebep olanın bağımsız bölümünün mülkiyetinin dâvâ tarihindeki değeri o kat mâlikine ödenerek bu mülkiyetin arsa payları oranında kat mâliklerine devri için dâvâ açabilir. Dâvâ kat mâlikleri lehine sonuçlandığı ve tescil edildiği halde oturan kişi daireyi boşaltmıyorsa kat mâlikleri ‘’tahliye dâvâsı’’ açabilir ve söz konusu kişinin siteden tahliyesini sağlayabilirler. (KMK.Md:25/2)
- Rahatsız edici hareketler nedeniyle kiracının da dâvâ açma hakkı vardır. Rahatsız edici hareketler şöyle özetlenebilir:
- Gürültü yapmak, bağırıp çağırmak,
- Gece geç saatlere kadar toplantılar düzenlemek,
- TV, radyo, müzik seti gibi cihazları yüksek sesle açmak,
- Dairesinden toz, duman ve pis koku çıkarmak,
- Pencere veya balkondan öteberi silkelemek, çöp, sigara izmariti vb. malzemeleri atmak,
- Dairesinde kedi, köpek gibi hayvanları beslemek,
- Dairesini ahlâkî yönden maksadına aykırı şekilde kullanmak (KMK).
- Kiracı,yapılması kiralayana düşen onarım gerekliliği doğar veya bir 3 ncü kişi kiralanan üzerinde bir hak ileri sürerse kiralayana durumu hemen bildirmekle yükümlüdür. (Borçlar K.Md:266)
- Kiracılar da gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve Yönetim Plânı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler (KMK:Md:18/1).
- Kiracı, kusurlu davranışlarıyla ortak alanın herhangi bir yerine ya da tesisine bir zarar vermişse bu zararı ödemek zorundadır. Aksi halde hakkında zararın tazmini için dâvâ açılabilir. (Borçlar K.Md:41 ve devamı,KMK:Md:15,16,18)
- Kiracı kat mâlikleri toplantısına çağırılmaz. Çünkü bu toplantıya sadece kat mâlikleri katılır. Kiracı, dinleyici olarak toplantıda bulunabilir, ancak oy kullanamaz. Eğer toplantıya katılmayan kat mâliki, kiracısına vekâlet vermişse bu durumda kiracı kat mâliki adına görüş belirtebilir.
- Kiracı yönetici seçilemez. Ancak toplantıya kat mâliki adına vekâleten katılmışsa seçilebilir. Bu da kiracının geçiciliği nedeniyle tercih edilen bir tarz değildir.
- Kiracı denetçi de seçilemez. Çünkü denetçinin kat mâlikleri arasından olması şarttır.(KMK Md.41/3)
